Handelshuur en franchise: een sleutelbeslissing voor franchisenemers en verhuurders in Wallonië

Per arrest van 12 december 2025 (nr. C.24.0340.F) heeft het Hof van Cassatie een belangrijke verduidelijking gegeven over de verhouding tussen handelshuur en franchiseovereenkomst in het Waalse Gewest.

Deze beslissing bevestigt dat de bescherming van dwingend recht aan de handelshuurder niet kunnen worden ontzegd door contractuele clausules die het lot van de huurovereenkomst koppelen aan dat van de franchise.

In tal van franchisenetwerken worden de handelshuur en de franchiseovereenkomst gelijktijdig gesloten, voor een identieke looptijd en op een nauw met elkaar verweven wijze. In het voorliggende geval bepaalde de huurovereenkomst onder meer dat de gehuurde lokalen uitsluitend bestemd waren voor de uitbating van een verkooppunt van de franchise en dat het einde of de niet-hernieuwing van de franchiseovereenkomst automatisch het einde van de huurovereenkomst tot gevolg had.

Toen de franchisegever weigerde de franchise te hernieuwen, stelde hij dat de aanvraag tot hernieuwing van de handelshuur zonder voorwerp was geworden wegens deze ontbindende voorwaarde.

De appelrechter volgde deze redenering en oordeelde dat de ontbindende voorwaarde geldig was en dat de huurovereenkomst was geëindigd los van het wettelijk stelsel van hernieuwing. De huurder werd aldus niet alleen beroofd van de mogelijkheid om zijn uitbating van het handelsfonds in de lokalen verder te zetten, maar ook van het recht op een uitwinningsvergoeding.

Het Hof van Cassatie volgde deze analyse niet.

Het Hof herinnert eraan dat sinds het Waalse decreet van 17 juli 2018 de wetgeving inzake handelshuur integraal van toepassing is op huurovereenkomsten die worden gesloten in het kader van een commerciële samenwerkingsovereenkomst, waaronder franchiseovereenkomsten.

Het Hof benadrukt dat zowel het recht op hernieuwing van de handelshuur als, in geval van een ongerechtvaardigde weigering, het recht op een uitwinningsvergoeding dwingende rechten zijn die ten gunste van de huurder zijn voorzien.

Een contractuele clausule die tot gevolg heeft dat deze rechten, zelfs onrechtstreeks, worden uitgehold, kan geen uitwerking hebben.

De handelshuur behoudt derhalve haar juridische autonomie en eigen bescherming, zelfs wanneer zij nauw verbonden is met een franchiseovereenkomst.

Dit arrest past in een duidelijke tendens tot versterking van de bescherming van de franchisenemer-huurder tegen contractuele mechanismen die kunnen leiden tot een uitzetting zonder vergoeding.

Het arrest nodigt de economische actoren uit tot verhoogde waakzaamheid.

Franchisegevers en verhuurders doen er goed aan hun standaardclausules inzake bestemming van de lokalen en contractuele onderlinge afhankelijkheid te herbekijken.

Franchisenemers beschikken daarentegen over een sterk jurisprudentieel aanknopingspunt om hun rechten te doen gelden.

Het Hof van Cassatie bevestigt aldus dat, in het Waalse Gewest, de dwingende regels van het handelshuurrecht primeren op contractuele constructies, zelfs wanneer deze een gemeenschappelijke wil van de partijen weerspiegelen en zelfs wanneer zij gebruikelijk zijn in de praktijk van franchisenetwerken.

Dit arrest vormt een belangrijke referentie voor elke analyse of herstructurering van contracten die handelshuur en franchise combineren, althans voor het Waalse Gewest.