Actualités
 
Espace client

Arrest van het Hof van Cassatie dd. 18 oktober 2024 (C.23.0486.N): verduidelijking in het kader van de Handelshuurwet

Publié le : 05/11/2024 05 novembre nov. 11 2024
Actualités du cabinet

Op 18 oktober 2024 heeft het Hof van Cassatie uitspraak gedaan in een zaak m.b.t. de opzegging van de handelshuurovereenkomst door de verkrijger van het gehuurde goed.

Het arrest werpt o.m. licht op de begindatum van de termijn van drie maanden waarvan sprake onder artikel 12 van de Handelshuurwet.

Dit artikel bepaalt: “Zelfs wanneer het huurcontract het recht voorbehoudt om de huurder uit het goed te zetten in geval van vervreemding, mag hij die het verhuurde goed om niet of onder bezwarende titel verkrijgt, de huurder slechts eruit zetten in de gevallen vermeld onder 1°, 2°, 3° en 4° van artikel 16, en mits hij de huur opzegt, één jaar vooraf, en binnen drie maanden na de verkrijging, met duidelijke opgave van de reden waarop de opzegging gegrond is, alles op straffe van verval. Hetzelfde geldt wanneer de huur geen vaste dagtekening heeft verkregen vóór de vervreemding, ingeval de huurder het verhuurde goed sinds ten minste zes maanden in gebruik heeft.

De nieuwe eigenaar kan dus binnen drie maanden na de verkrijging de lopende handelshuurovereenkomst opzeggen.

Feiten
De oorspronkelijke handelshuurovereenkomst werd afgesloten op 29 januari 1993 en vervolgens hernieuwd.

Op 18 januari 2019 verleende de verhuurder een aankoopoptie aan, die werd gelicht. Op 11 december 2019 vond de overdracht van het gehuurde goed plaats via notariële akte. Kort daarna, en alleszins binnen de drie maanden na akte, stuurde de nieuwe eigenaar een opzegbrief naar de huurder, met inachtneming van een opzegtermijn van één jaar, zoals vereist door de artikelen 12 en 16 van de Handelshuurwet.

De huurder betwistte de opzegging en voerde aan dat de nieuwe eigenaar de termijn van drie maanden na de eigendomsoverdracht had overschreden omdat die nieuwe eigenaar zich al sinds augustus 2019 als eigenaar had gedragen en reeds vanaf oktober 2019 de huurprijs had geïnd, wat volgens haar een eerdere aanvang van de opzegtermijn impliceerde.

De rechtbank van eerste aanleg en vervolgens het hof van beroep oordeelden dat de opzegging van de nieuwe eigenaar tijdig was gedaan, omdat de drie maanden termijn pas begon te lopen vanaf de datum van de authentieke eigendomsoverdracht op 11 december 2019.

De huurder ging in cassatie, argumenterend dat de opzegging nietig zou moeten zijn vanwege het gewekte vertrouwen en dat de wettelijke termijn eerder zou moeten aanvangen.

Het arrest
We weten dat er de laatste decennia in de rechtsleer al heel wat geschreven is geweest omtrent de begindatum van die termijn van 3 maanden.

Sommigen oordeelden dat de verkrijging samenviel met de datum van het compromis, anderen met de datum waarop dit compromis vaste datum verkreeg. De meerderheid van de rechtsleer leek evenwel te opteren voor het tijdstip waarop de overdracht van het genot van de gehuurde zaak vaste datum verkrijgt.

De beslissing van de Hof van Cassatie, hoewel niet baanbrekend, is interessant om twee redenen.

In de eerste plaats wordt gesteld dat de verkrijger de handelshuur kan opzeggen binnen een termijn van drie maanden vanaf het ogenblik dat hij een zakelijk recht verkrijgt op het goed dat hem het genot ervan verschaft. Het zich louter gedragen als titularis van een zakelijk recht op het goed waaronder het innen van de huur voorafgaand aan het verkrijgen van dat zakelijk recht, volstaat niet.

Er moet dus wel degelijk sprake zijn van “vervreemding” of “overdracht van het gehuurde goed” zoals de titel van hoofdstuk 6 van de Wet op de handelshuurovereenkomsten doet vermoeden. Het louter beschikken over een optie doet geen termijn aanvangen.

Wat alle discussie een halt had kunnen toeroepen, is de stelling dat de verkrijging van het zakelijk recht zich op een aan derden tegensprekelijke wijze moet voltrekken. Dit arrest spreekt zich daar niet over uit.

Tenslotte stelt het Hof dat er geen algemeen rechtsbeginsel houdende eerbied voor de rechtmatige verwachtingen van een derde bestaat. Hiermee onderstreept het Hof van Cassatie dat de vertrouwensleer geen wettelijke basis vindt.
 
Partager sur
Publier cet article Partager sur LinkedIn Partager sur Facebook Envoyer par E-mail

Auteur

Jean-Rodolphe Dirix
Avocat Associé
XIRIUS IMMO
(00)
Voir l'auteur Contacter l'auteur Tous les articles de l'auteur

Historique

<< < 1 2 3 4 5 6 7 ... > >>
Navigateur non pris en charge

Le navigateur Internet Explorer que vous utilisez actuellement ne permet pas d'afficher ce site web correctement.

Nous vous conseillons de télécharger et d'utiliser un navigateur plus récent et sûr tel que Google Chrome, Microsoft Edge, Mozilla Firefox, ou Safari (pour Mac) par exemple.
OK